Покупка собственного жилья, к сожалению, сегодня доступна лишь небольшой части населения нашей страны. Однако многие из потенциальных покупателей в Москве и Петербурге активно пользуются возможностью ипотечного кредитования, чтобы приобрести квартиру. А как обстоит дело в российских регионах? Эксперты по оценке недвижимости их компании «РОСТОВ-Оценка» (Ростов-на-Дону) рассказывают об областной кредитной накопительной программе «Народная ипотека».

Реализацию этой программы предполагается начать с 2013 года. Участниками этой программы смогут взять те, кто сможет за несколько лет (от четырех до шести) накопить некую сумму на первоначальный взнос, после чего они смогут взять ипотечный кредит на такую же сумму под 6% годовых. Правительство области намерено в течение нескольких месяцев принять решение о том, какая из кредитных организаций получит право открывать счета по этой программе.

Сбербанк - основной игрок

В некоторых регионах такая программа уже стартовала. Например, в том же Южном Федеральном округе, в Краснодарском крае кредитной организацией стал «Сбербанк», и уже около трех тысяч краснодарцев открыли в этом банке свои накопительные счета. По данным местных банкиров, «Народная ипотека» вызвала большой интерес у жителей края.

Правительство Ростовской области уже заявило о своей готовности добавлять на счет вкладчиков ежемесячную субсидию из бюджета, размер которой будет зависеть от размера вклада. В подтверждение этого намерения было подписано несколько постановлений, направленных на упрощение процесса приобретения жилья в области.

Теоретически, при первоначальном взносе в 720 тыс. рублей и ежемесячном вкладе на накопительный счет 10 тыс. рублей в течение шести лет правительство готово выделить 216 тыс. из регионального бюджета. Еще 45 тыс. рублей должны составить доходы по банковскому вкладу. К накопленным таким образом на счету 981 тыс. рублей можно получить ипотечный кредит в размере до 1 млн 962 тыс. рублей сроком на 9 лет, ежемесячный платеж по которому составит 12 тыс. рублей. По подсчетам разработчиков программы, стандартная ипотека обошлась бы в таком случае не меньше, чем в 20-25 тыс. рублей ежемесячно. Т.е., переплата по кредиту составит 270 тыс. рублей, а не превысит цену квартиры в 2 раза, как это бывает с другими ипотечными программами.

«Народная ипотека» призвана помочь покупателям с невысоким уровнем дохода приобрести жилье лучшего качества, чем они могли бы себе позволить, не прибегая к кредитованию: например, двухкомнатную квартиру вместо «однушки».

Первая половина 2012 года сохранила прошлогоднюю тенденцию роста цен на жилье в ростовских новостройках. К такому выводу пришли аналитики консалтинговой компании MACON Realty Group, проведя независимую оценку городского рынка недвижимости.

Весной 2012 года стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла 50,3 тыс. рублей, что на 15,5% больше, чем в этот же период 2011 года.

По данным аналитического отдела Центра консалтинга ИННОВАЦИЯ Ростов-на-Дону уже вошел в число городов с наиболее дорогими квартирами в Южном федеральном округе. Квартиры эконом-класса здесь продаются в среднем по 39 426 рублей за квадратный метр, бизнес-класса – 55 416 рублей, квадратный метр элитного жилья стоит 97 991 рублей. Цены в соседних субъектах федерации куда скромнее: в Астрахани средняя стоимость квадратного метра составляет 35 649 рублей, а в Краснодаре - 41 513.

При этом темпы строительства в городе за прошедший год снизились. По состоянию на март нынешнего года количество строящихся в областном центре многоэтажек на 10,3% меньше, чем год назад. Жилая площадь возводимых сегодня объектов составляет 701 200 кв. м – это свыше 10 тыс. квартир. За год число новостроек бизнес-класса выросло на 4,3%, элитного – на 4,4%, а вот жилья среднего класса в Ростове стали строить на 12% меньше. В эконом-классе по сравнению с прошлым годом ситуация практически не поменялась.

Объемы строительства жилья за исследуемый период уменьшились и в целом по области. На состоявшемся 16 мая совещании областного правительства отмечалось, что план по вводу новостроек в эксплуатацию за первый квартал года выполнен только на 97,5%. Итоги же 2011 года и вовсе неутешительны: годовой план сдачи жилья оказался выполнен всего на 22,1%.

Снижение жилищного строительства наблюдается, помимо Ростова, в Азове, Новошахтинске, Шахтах и еще нескольких городах области. В Волгодонске, Батайске, Новочеркасске, а также нескольких районах жилья вводится больше, чем в 2011 году, однако и здесь годовой план строительства был выполнен не более, чем на 34%.

Поскольку объем предложений продолжает снижаться, а спрос на квартиры в новостройках продолжает расти, компания "Ростов ОЦЕНКА" (Ростов-на-Дону) прогнозируют дальнейшее увеличение цен в ближайшие месяцы. По их оценке, к концу года стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса может составить 12%, среднего класса – на 10%, а жилье бизнес-класса может вырасти в цене на 5-8%.

Ситуация:

В оценочную компанию Ростов Оценка обратился мужчина с таким вопросом:

Человек приобретает квартиру в Ростове-на-Дону за 2,5 млн. При этом продавец настойчиво просит указать в договоре купли-продаже 900 тыс. руб, при этом суля скидку в размере 40 тыс руб. Как быть? Стоит ли соглашаться и какой риск при этом возникает?

Ответ нашего юриста:

Ни в коем случае нельзя поддаваться на подобные уговоры, даже если вам сулят в качестве скидки гораздо большую сумму. Данная схема мошенничества сегодня немного потеряла свою актуальность, но тем не менее еще находятся жулики, а также простаки-покупатели, идущие на сделку с уменьшением стоимости недвижимости по договору.

Причина занижения стоимости квартиры по сравнению с рыночной ее стоимостью мошенники объясняют желанием сэкономить на налогах. Дело в том, что по закону если квартира находится в собственности менее трех лет и продается - продавец является выгодоприобретателем, а потому обязан уплатить налог. Если же стоимость квартиры меньше 1 млн руб, то налог компенсируется суммой налогового вычета. Вроде бы все грамотно, но не стоит забывать, что после заключения договора купли-продажи сделка может быть расторгнута по массе причин, и в таком случае покупатель вернет себе не сумму выплаченную продавцу, а сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Кроме того, если даже сделка состоится и вы станете счастливым обладателем квартиры без расторжения договора, к вам могут возникнуть вопросы у налоговой инспекции. Налоговая инспекция вправе рассматривать сделки с недвижимостью своих налогоплательщиков, а также сравнивать реальную (рыночную) стоимость приобретений и их стоимость по договору. В результате такой проверки налоговики будут трактовать вашу покупку как "очень выгодное приобретение", и с разницы рыночной стоимости (могут просто запросить независимую оценку рыночной стоимости квартиры в городе, аналогичной вашей) и стоимости по договору заставят заплатить 13%.

А еще существует 198 статья УК РФ, трактующая уклонение от уплаты налогов и обязывающая нести кару за подобные деяния. Если по ней будут рассматривать вашего продавца (вполне реальная ситуация, и с каждым годом она становится все реальнее), то вы будете являться соучастником. Такова практика рассмотрения уголовных дел с налоговыми преступлениями. В сочетании ряда обстоятельств вам, как соучастнику, могут применить серьезный административный штраф, и даже посадить до 3-х лет.

Будьте аккуратны, не создавайте себе ненужные сложности в жизни, не играйте с государством!

"Оценить - это не значит посчитать" - такую фразу можно бы было считать рекламным слоганом любой оценочной компании.

Действительно, вопреки мнению наших клиентов качественная оценка - это умение качественно обосновать свои суждения. Дело в том, что оценочная деятельность основана на смеси фактов и предположений, которые оценщик обязан разъяснить в своем отчете. Отсутствие в отчете обоснования корректировок, использованных при приведении аналогов к оцениваемому объекту является прямым нарушением в отчете. Крупные банки как правило возвращают такие отчеты, не принимают их в работу.

Обоснование корректировок должно быть не просто формальной отпиской, а действительным отражением вещей. Грамотно написанное обоснование высоко ценится специалистами в банке, страховой компании.